Auteur: Pablo van Klinken

Afgeloste hypotheek opnieuw gebruiken?

Een afgeloste hypotheek opnieuw gebruiken? Dat is een hardnekkig fabeltje.
“Mijn hypotheek is afgelost, maar die kan ik later vast weer gebruiken als ik geld nodig heb.”
Dat klinkt logisch, maar klopt meestal niet. In dit artikel leggen we uit waar het misverstand vandaan komt, wat wél en niet kan — en waarom het laten staan van een oude hypotheekinschrijving vaak minder verstandig is dan gedacht.

De afgeloste lening bestaat niet meer

Een hypotheek hoort altijd bij een leningsovereenkomst met een bank (of andere partij).
Is die lening volledig afgelost, dan eindigt die overeenkomst.
Een hypotheek is géén doorlopend krediet.
Je kunt dus niet opnieuw geld opnemen uit een afgeloste lening.
Wil je later toch geld lenen, dan moet er:
• een nieuwe leningsovereenkomst komen;
• met een volledige herbeoordeling door de bank.

Wat beoordeelt de bank opnieuw?

Bij zo’n nieuwe aanvraag kijkt de bank onder meer naar:
• de actuele woningwaarde;
• de eventuele overwaarde;
• je inkomen (AOW en pensioen);
• je leeftijd en levensverwachting.
Voor ouderen bestaan er bij sommige banken speciale producten, vaak aangeduid als verzilverhypotheek of overwaardehypotheek. In alle gevallen gaat het om het verzilveren van overwaarde — niet om het heropenen van een oude hypotheek.
Het is dus beslist geen automatisme dat je op latere leeftijd nog kunt lenen.

Geld lenen bij een andere bank

Wie geld wil lenen, kan dat natuurlijk bij de eigen bank doen.
Maar vaak loont het om verder te kijken.
En juist dan wordt duidelijk dat een oude hypotheekinschrijving geen neutraal gegeven is.

Wanneer is de hypotheekrente aftrekbaar?

De rente van een nieuwe hypotheek is alleen aftrekbaar als:
• de lening wordt gebruikt voor verbetering of verduurzaming van de woning;
• het geld aantoonbaar daaraan is besteed;
• de lening annuïtair of lineair wordt afgelost.

In alle andere gevallen — bijvoorbeeld bij:
• schenkingen aan kinderen;
• consumptieve bestedingen;
• een wereldreis;
is de rente niet aftrekbaar.

Wat doet die oude inschrijving in het Kadaster dan nog?

In het Kadaster staat niet de lening, maar het zekerheidsrecht geregistreerd.
Dat betekent:
• de voorwaarden van de oude hypotheek zijn vervallen;
• maar het hypotheekrecht kan blijven bestaan.
Bij dezelfde bank kan die inschrijving soms opnieuw worden gebruikt, puur als zekerheid. Dat is iets anders dan het “herleven” van de oude hypotheek.

Wanneer zit die oude inschrijving juist in de weg?

Bij een lening bij een andere bank — ook bij consumptief krediet — wordt het Kadaster geraadpleegd.
Een open inschrijving roept dan vragen op:
• is er nog een schuld?
• wie heeft het eerste recht?
• hoe zit het met de rangorde?
Je kunt dit wel weerleggen met een aflossingsnota, maar het vertraagt en compliceert het proces.
Bij verkoop van de woning moet de hypotheek altijd worden doorgehaald.
Dat doet de notaris van de koper — tegen tarieven waar jij geen invloed op hebt.

“Maar dan ziet iedereen toch hoe rijk ik ben?”

Soms wordt het laten staan van een hypotheekinschrijving verdedigd uit angst voor privacy:
“Dan ziet iedereen dat ik geen hypotheek meer heb.”
In werkelijkheid zegt dat weinig:
• vermogen kan vastzitten in stenen;
• liquide middelen kunnen ontbreken’;
• financiering kan ook anders zijn verlopen.
Wie iemands welstand wil inschatten, kijkt zelden in het Kadaster. Voor inbrekers is het geld dat in jouw huis vast zit ook niet erg interessant.

Conclusie: laat het fabeltje los

Een afgeloste hypotheek kun je niet zomaar opnieuw gebruiken.
De oude inschrijving:
• geeft geen recht op geld;
• biedt zelden voordeel;
• en kan later juist belemmerend werken.
In veel gevallen is royement van de hypotheek daarom geen formaliteit, maar een logische en verstandige keuze.

• Afgeloste hypotheek opnieuw gebruiken?
• De afgeloste lening bestaat niet meer
• Wat beoordeelt de bank opnieuw?
• Geld lenen bij een andere bank
• Wanneer is de hypotheekrente aftrekbaar?
• Wat doet die oude inschrijving in het Kadaster dan nog?
• Wanneer zit die oude inschrijving juist in de weg?
• “Maar dan ziet iedereen toch hoe rijk ik ben?”
• Conclusie: laat het fabeltje los

De overledene had een eigen woning

In de nalatenschap zat een eigen woning. In dit artikel lopen we eerst door hoe je de feiten over die woning op een rijtje krijgt. Daarna behandelen we een aantal mogelijke situaties en wat je dan kunt doen.

De eerste vraag: was er nog een lopende hypotheek? Meestal kun je dat opmaken uit de bankafschriften. Een hypotheek kent meestal een maandelijkse afschrijving.

De tweede vraag: als er geen lopende hypotheek was, staat er nog wel één in het Kadaster? Het is altijd aan te raden om het Kadaster te raadplegen na een overlijden. In het Kadaster vind je op wiens naam de woning staat en of er een hypotheek op rust.

Op wiens naam een woning staat is niet altijd correct bijgewerkt. Wat je wil is dat de woning op naam stond van de overledene en na het overlijden op naam komt van de erfgenamen. Dat doe je door een verklaring van erfrecht in te laten schrijven bij het Kadaster. Lees alles over de verklaring van erfrecht en wat wij voor jou kunnen doen op www.verklaringvanerfrecht.nl

Ook als een hypotheek was afgelost kan die nog steeds in het Kadaster genoteerd staan.

Situatie 1: de hypotheek was afgelost

Veel mensen, met name ouderen, hebben hun hypotheek in de loop der jaren volledig afgelost. Dat betekent dat er geen lopende schuld meer is bij een bank.

Het komt echter vaak voor dat zo’n hypotheek nog wel in het Kadaster staat ingeschreven. Dat is op zichzelf niet fout, maar na overlijden heeft dit geen enkel praktisch nut meer. Integendeel: bij verkoop van de woning moet de hypotheek alsnog worden doorgehaald, wat dan extra kosten met zich meebrengt.

Je kunt de hypotheek daarom beter nu al laten royeren. Wij kunnen dat tegen lage tarieven voor je regelen. Wacht je tot een latere verkoop, dan betaal je de doorhaling via de notaris van de koper, wat al snel € 250 of meer kost.

Situatie 2: er is een langstlevende die blijft wonen

Is er een langstlevende partner die in de woning blijft wonen, dan zijn er twee mogelijkheden:

a. De hypotheek is afgelost

Dan handel je zoals hierboven beschreven: je laat de hypotheek doorhalen in het Kadaster.

b. Er is nog een lopende hypotheek

In dat geval moet de hypotheek worden voortgezet op naam van de langstlevende. Dit gebeurt niet automatisch.

Je moet hiervoor contact opnemen met een hypotheekadviseur en de bank. De bank beoordeelt of de langstlevende de hypotheek alleen kan dragen en onder welke voorwaarden. Een gezamenlijke hypotheek kan niet zomaar worden “overgenomen” door één persoon.

In de praktijk zijn banken vaak wel bereid om tijdelijk mee te denken, maar doorgaans moet binnen ongeveer twaalf maanden duidelijk zijn hoe de hypotheek structureel wordt voortgezet.

Bij oudere hypotheken is soms een levensverzekering aan de hypotheek gekoppeld. Als die bij overlijden uitkeert aan de bank, kan de hypotheek geheel of gedeeltelijk worden afgelost. Daarna ga je verder zoals beschreven bij een afgeloste hypotheek.

Op de site van Vaarwel.nl staat een uitgebreid artikel over hypotheken na een overlijden.

Situatie 3: er is geen langstlevende

Laat de overledene geen partner na, dan vererft de woning aan de erfgenamen. Dat zijn vaak de kinderen, maar het kunnen ook andere personen zijn die in een testament zijn aangewezen.

Rust er nog een hypotheek op de woning, dan zal die moeten worden afgelost. In de meeste gevallen gebeurt dat uit de opbrengst van de verkoop van de woning.

Verwacht je dat de opbrengst lager zal zijn dan de hypotheekschuld (de woning staat “onder water”), dan is het belangrijk om de nalatenschap niet zuiver te aanvaarden. Als erfgenaam ben je bij zuivere aanvaarding namelijk persoonlijk aansprakelijk voor het tekort. In dat geval kun je kiezen voor beneficiair aanvaarden of verwerpen.

Gaan jullie de woning verkopen, neem dan ook tijdig contact op met de bank. Soms is het mogelijk om aflossingen tijdelijk op te schorten in afwachting van de verkoop.

• De overledene had een eigen woning
• Situatie 1: de hypotheek was afgelost
• Situatie 2: er is een langstlevende die blijft wonen
• a. De hypotheek is afgelost
• b. Er is nog een lopende hypotheek
• Situatie 3: er is geen langstlevende

De zaak

De notaris moet twee hypotheken doorhalen van Vestia. De notaris doet dit werk niet zelf, maar laat het over aan een medewerkster van het kantoor. Die maakt een fout en haalt niet twee hypotheken door, maar meer dan achtduizend tegelijk. Het gaat in totaal om ruim 8 miljard euro aan hypotheken.

Het Kadaster haalt de hypotheken door. Het Kadaster neemt contact op met de notaris. Die herstelt de fout, maar doet ook dat niet goed. Na vier pogingen is de zaak eindelijk recht gezet. Het Kadaster moet alle hypotheken opnieuw invoeren in de basisregistratie.

Uitspraak Tuchtrechter

De notaris heeft met haar handelen het aanzien van het notarisambt geschaad. Het gedeeltelijk of algeheel doorhalen van een hypotheekrecht is een schoolvoorbeeld van zaken waar een notaris alert dient te zijn. Royementen vormen een sluitstuk in de onroerendgoedpraktijk, maar verdienen, ook gelet op de mogelijk verstrekkende gevolgen, de noodzakelijke aandacht. In dit geval zijn de royementen echter het ondergeschoven kindje geweest.

De Tuchtrechter heeft geen goed woord over voor deze werkwijze, maar vooral ook het gebrek aan verantwoordelijkheidsgevoel voor haar fout bij de notaris. De notaris wordt geschorst voor twee weken. Dat is een zeer zware straf die niet vaak wordt opgelegd.

Klacht over notaris

Heb jij een klacht over een notaris omdat die iets fout deed? Er zijn verschillende mogelijkheden om hier iets aan te doen. Op onze zuster site DoeHetZelfNotaris staat een uitgebreid artikel over hoe je een klacht indient.

• De zaak
• Uitspraak Tuchtrechter
• Klacht over notaris