Auteur: Pablo van Klinken

Hypotheek bestaat uit verschillende delen

Een hypotheek kan uit meerdere delen bestaan. Bijvoorbeeld als je een duurder huis hebt gekocht en een tweede hypotheek hebt genomen. Bij gewijzigde aftrekbaarheid van de hypotheekrente kan je ook verschillende leningdelen hebben. Ook bestaat een hypotheek soms uit een aflossingsvrij gedeelte en een gedeelte waarop wel wordt afgelost.

Wij komen hypotheken tegen die bestaan uit vier of nog meer delen. Deze kun je los van elkaar doorhalen of allemaal tegelijk.

Verschillende onderdelen royeren

Als je alle delen hebt afgelost kunnen deze allemaal worden doorgehaald. Deze kunnen bij dezelfde geldverstrekker lopen, maar dat hoeft niet. Je moet ze juridisch gezien als afzonderlijke hypotheken zien. Ook als ze op dezelfde woning rusten. In het kadaster staat of het één inschrijving is of twee of meer losse inschrijvingen. Dit is van belang voor het doorhalen.

Het kan ook zijn dat je één deel hebt afgelost, en het andere deel niet. Bijvoorbeeld bij een starterslening of startershypotheek. Deze staat altijd los van de gewone hypotheek. Voor een starterslening gelden ook andere voorwaarden, zoals het tussentijds boetevrij aflossen.

Als je ons opdracht geeft om de hypotheek door te halen, controleren wij altijd wat in het Kadaster staat. Blijken er verschillende inschrijvingen te zijn, dan ontvang je van ons een verzoek voor een aanvullende instructie.

Het kan ook zijn dat de verschillende delen op één inschrijving staan. Dit zoeken wij voor jou uit. Het Kadaster is leidend, daar hebben wij niets over te zeggen.

Wij zoeken het voor je uit

Is de situatie nu dat jij een hypotheek in delen hebt, maar dat die in één inschrijving staat dan kunnen wij niet royeren.

Het is juridisch in theorie wel mogelijk om binnen één inschrijving een deel doorhaling aan te vragen. Praktisch heeft dit weinig nut.

Wij kunnen een dergelijke deel doorhaling niet verzorgen. Komen wij die inschrijving tegen, dan nemen wij contact met je op.

In de praktijk komt dit zeer sporadisch voor. In dit geval hebben wij wel kosten moeten maken, zoals de onderzoeken in het kadaster. Wij brengen annuleringskosten in rekening.

Startershypotheek

Een startershypotheek is een lening voor personen die voor het eerst een woning willen kopen. De hypotheek is voor starters om hen te helpen bij de aankoop van hun eerste woning. Het zorgt voor extra financiële ruimte. Ander voordeel is dat je de startershypotheek boetevrij kan aflossen.

De SVn (Stimuleringsfonds Volkshuisvesting Nederland) is een stichting die samen met gemeenten bewoners, ondernemers en maatschappelijke organisaties helpt bij de financiering. Bij de SVn kan je onder andere een startershypotheek aanvragen.

Alles afgelost en toch een deel niet doorhalen?

Het kan zijn dat één van de hypotheken gevestigd is onder het gunstiger oude fiscale regime van de hypotheekrenteaftrek. Misschien wil je hier nog gebruik van maken. Dan moet je dat deel nog niet doorhalen. Dit gedeelte blijft dan staan in het Kadaster.

Je moet elk deel dus afzonderlijk zien en ook de voorwaarden. Het gaat ook om twee afzonderlijke opdrachten. Je moet de bank voor beide gedeelte toestemming vragen. Deze worden afzonderlijk uit het Kadaster uitgeschreven.

Lees ook: Afgeloste hypotheek uit het kadaster. Waarom regelt de bank dit niet?

Korting!

Je geeft ons opdracht voor het doorhalen van één hypotheek. Wij zoeken uit of er mogelijk nog andere inschrijvingen zijn. Als dat het geval is informeren wij jou. Je hoeft dus niet zelf op te geven dat er meerdere hypotheken zijn. Je kunt volgende delen van de inschrijving met korting door ons laten doorhalen.

• Hypotheek bestaat uit verschillende delen
• Verschillende onderdelen royeren
• Wij zoeken het voor je uit
• Startershypotheek
• Alles afgelost en toch een deel niet doorhalen?
• Korting!

Hypotheek niet bij een bank

Veel hypotheken lopen via de bank of een verzekeringsmaatschappij. Maar dat hoeft niet altijd het geval te zijn. Loopt jouw hypotheek niet bij een bank of verzekeringsmaatschappij? Ook dan kunnen wij hem in bepaalde gevallen voor jou doorhalen. Dat kan als de hypotheek loopt bij jouw BV of een bevriende BV. Het is iets meer werk. We moeten namelijk uitzoeken wie formeel mag tekenen namens de BV. Daarvoor hebben wij een uittreksel uit het handelsregister nodig. Daarop staat wie tekenbevoegd is namens de besloten vennootschap. Dit is altijd een natuurlijk persoon, een mens van vlees en bloed. Diegene moet dan bevestigen dat de hypotheek is afgelost en hiervoor tekenen.

Voor hypotheken die bij een bank liepen hebben wij alles geautomatiseerd. Daarom kan zo’n hypotheek veel sneller worden doorgehaald. Wij moeten ook betalen voor de kosten om het handelsregister te raadplegen en we moeten de documenten beoordelen. Daarom is dit royement iets duurder.

Hypotheek bij werkgever

Soms loopt een hypotheek bij een (voormalige) werkgever. Ook als die is afgelost kunnen wij het royement regelen. Het is dan wel soms lastig om de juiste bevoegde persoon te vinden. Bijvoorbeeld omdat de gemeente de hypotheek heeft verstrekt. Dan kan het lastig zijn om de juiste persoon te vinden. Beschik je over een brief van die werkgever, waarin staat wie de bevoegde persoon is? Dan ontvangen wij die graag. Het royement is dan sneller geregeld.

Hypotheek bij particulier

Loopt jouw hypotheek bij een particulier, zoals een vriend of familielid die wel wilde optreden als bank? Dan kunnen wij de hypotheek helaas niet doorhalen voor het vaste tarief. Dat is omdat er dan meer controles moeten plaatsvinden en gegevens gecontroleerd moeten worden. Daar zijn onze systemen (nog) niet voor geschikt.

Jij hebt bijvoorbeeld een hypotheek afgesloten bij een rijk familielid. Als deze hypotheek is afgelost en je wilt deze doorhalen, moeten de gegevens van dat familielid worden gecontroleerd. Is dat familielid getrouwd, is dat in gemeenschap van goederen of juist niet? Hoe was dat toen de hypotheek werd opgesteld? Dan moeten we ook controleren of het familielid zelfstandig mag tekenen of dat dit samen met een partner moet. Kortom, het is veel meer werk en niet zo eenvoudig.

Hypotheek bij een niet meer bestaande BV

In uitzonderlijke gevallen bestaat de BV niet meer. Regelmatig komt het voor dat de BV inmiddels is opgeheven. Omdat de hypotheek al was afgelost heeft niemand op dat moment bedacht dat de hypotheek nog moest worden geroyeerd. Nu is er niemand meer die een besluit kan nemen namens de BV. Welke stappen moet je nu nemen?

1. De BV moet opnieuw tot leven gewekt. Dat doe je bij de rechtbank
2. Daarna geeft de BV toestemming voor het royement

De BV wordt heropend om de vereffening dan alsnog te laten plaatsvinden Artikel 23c Burgerlijk Wetboek Boek 2

Bij het opheffen van de BV is in ieder geval een slot balans opgesteld. Daaruit zou moeten blijken dat ofwel de hypotheek was afgelost, of de hypotheek staat niet (meer) op de balans. In beide gevallen kun je constateren dat de BV is afgelost. Namens de BV kan de vereffenaar toestemming geven voor het royement.

Beschik je over een slotbalans dan kun je ook naar de rechtbank gaan om een verklaring van waardeloosheid aan te vragen. Daarbij toon je voor de rechter aan dat de schuld is afgelost. Het nadeel van deze weg is dat je veroordeeld wordt in de kosten van de procedure en die kunnen fors oplopen.

Hypotheekbank of andere partij failliet

Soms gaat een bank of andere partij failliet. Helaas, dan is niet de hypotheek vervallen. De curator zal de hypotheken verkopen aan een andere partij. Immers die leningen vertegenwoordigen een waarde. Je krijgt bericht van de curator en van de partij die de leningen overneemt. Dat geldt voor een bank, verzekeringsmaatschappij of zelfs jouw eigen BV.

• Hypotheek niet bij een bank
• Hypotheek bij werkgever
• Hypotheek bij particulier
• Hypotheek bij een niet meer bestaande BV
• Hypotheekbank of andere partij failliet

Royeren is het doorhalen van een hypotheek bij het Kadaster. Het is het uitschrijven van het hypotheekrecht. Alle hypotheekakten staan ingeschreven bij het Kadaster. Dit is openbaar. Tegen een kleine betaling kan je opvragen of een hypotheek op een woning rust. Voor hypotheken op schepen bestaat een apart register, het scheepsregister.

Als je een hypotheek afsluit voor jouw woning schrijft de notaris het recht van hypotheek in bij het Kadaster. Deze kan je royeren nadat je de hypotheek volledig hebt afgelost. Ook dit doet de notaris, met een royementsakte.

Wat is royeren?

Juridisch wat is een royement?

Juridisch is er een onderscheid tussen de lening en de betaling en het recht van hypotheek. Het hypotheekrecht is een zekerheidsrecht. Lost de leningnemer de lening niet af, dan kan de geldverstrekker het hypotheekrecht inroepen. De bank of een andere partij kan dan de woning opeisen en verkopen.

Als de onderliggende lening is afgelost blijft het hypotheekrecht bestaan. Dat kan natuurlijk niet ingeroepen worden. De leningnemer kan immers niet in verzuim zijn met de aflossingen.

Waarom royeren?

Heb je de hypotheek afgelost en ga je deze niet meer gebruiken? Dan kan je de hypotheek ook al doorhalen voordat je jouw woning gaat verkopen. Voordeel is dat je dan zelf een notaris kan kiezen en zelf de kosten in de hand hebt. Daarnaast scheelt het ook een administratieve handeling op het moment dat je wel jouw woning gaat verkopen.

Als je jouw woning verkoopt moet deze ‘vrij zijn van lasten en beperkingen’. Dat houdt in dat er ook geen hypotheek op mag rusten. Ook als deze volledig is afgelost, moet je het nog royeren bij het kadaster. Dit gaat niet automatisch. Lees ook: Afgeloste hypotheek automatisch uit het kadaster. Waarom regelt de bank dit niet?

Wat is royeren nog meer?

Royeren is dus het schrappen van een hypotheek. Maar je hebt ook het royement van een lid van een vereniging. In dat geval zet je een lid uit de vereniging. Daarover kan je lezen op verenigingen.nl. Daar kan je ook een modelbrief vinden om je hierbij te helpen.

• Wat is royeren?
• Juridisch wat is een royement?
• Waarom royeren?
• Wat is royeren nog meer?